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<p>Die M&amp;A REVIEW wurde 1990 von Prof. Dr. Günter Müller-Stewens ins Leben gerufen und von 1992 bis 2016 vom Institut für Betriebswirtschaft (IfB) an der Universität St. Gallen betreut. Heute sind Prof. Dr. Florian Bauer und Prof. Dr. Christoph Schalast die Herausgeber.<br><br>Das Magazin liefert monatlich Fachbeiträge zu Unternehmensübernahmen und Fusionen im deutschsprachigen Raum und international. Sie bietet einen Überblick über aktuelle M&amp;A-Trends, erfolgte Transaktionen und beteiligte Interessengruppen wie Käufer, Verkäufer, Berater und Intermediäre. Die Themen umfassen praxisrelevante Fragestellungen entlang des gesamten M&amp;A-Prozesses, Analysen von Verflechtungsstrukturen einzelner Konzerne und Branchen, statistische Auswertungen, Länderanalysen sowie juristische und steuerrechtliche Beiträge.</p>

<p>Die M&amp;A REVIEW richtet sich vornehmlich an M&amp;A-Professionals im deutschsprachigen Raum. Dazu gehören zunächst Führungskräfte in Strategie- und M&amp;A-Abteilungen von Unternehmen sowie deren Unternehmensleitungs- und Kontrollebene. Daneben zählen Unternehmensberater, Vertreter von Investmentbanken und Corporate Finance-Boutiquen sowie Partner und Mitarbeiter von Wirtschaftsprüfungs-/Steuerberatungs- sowie Rechtsanwaltssozietäten, die im Bereich der Unternehmensübernahmen und Fusionen tätig sind, zum Leserkreis. Auch Finanzinvestoren beziehen regelmäßig die M&amp;A REVIEW. Aufgrund der wissenschaftlichen Fundierung und des universitären Hintergrunds ist die Fachzeitschrift auch in vielen Universitäten und Forschungseinrichtungen verfügbar.</p>

<ul><li><p>Mit über 30 Jahren führende Fachzeitschrift rund um M&amp;A seit 1990 (deutschsprachig)</p></li><li><p>Seit 1.1.2015 offizielles Publikationsorgan des Bundesverbands Mergers &amp; Acquisitions e.V.</p></li><li><p>10 Ausgaben im Jahr mit Doppelausgaben im Januar/Februar und Juli/August</p></li><li><p>Print-Auflage bei ca. 1.000 Exemplaren pro Ausgabe</p></li><li><p>kostenloser M&amp;A REVIEW Online-Zugriff auf Archiv (nur für Abonnenten – hauptsächlich deutschsprachig)</p></li><li><p>Seit Juni 2020 Zusammenarbeit mit dem französischen Fachmagazin Fusions &amp; Acquisitions, seit 2023 gemeinsamer Auftritt mit englisch-sprachigen Fachmagazin Combuyn</p></li></ul>

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Leo Berthier

leo.berthier@manda.co

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<p>Christian R. Schindler ist Rechtsanwalt und Managing Associate im Hamburger Büro von Watson Farley &amp; Williams. Seit 2016 berät er als Mitglied des Corporate Teams bei M&amp;A-Transaktionen, Joint Ventures, Finanzierungen und Projektentwicklungen in den Sektoren Renewable Energy und Digital Infrastructure.</p>

Christian R. Schindler

<p>Jörn Fingerhuth ist Partner bei Watson Farley &amp; Williams in München. Er berät komplexe Transaktionen in den Bereichen digitale und soziale Infrastruktur, Hospitality sowie klassische Immobilien. Sein Schwerpunkt liegt auf der Strukturierung von Share- und Asset-Deals, Forward-Funding-Modellen und Sale-and-Lease-Back-Strukturen. Er verfügt über umfassende Erfahrung mit Projekten wie Rechenzentren, Gesundheitsimmobilien und Stadtentwicklungen und begleitet großvolumige Transaktionen, Entwicklungsprojekte sowie grenzüberschreitende Portfolioverkäufe.</p>

Jörn Fingerhuth

<p>Rebecca Trampe-Berger ist Counsel bei Watson Farley &amp; Williams LLP. Sie berät Infrastruktur- und Technologieinvestoren sowie Telekommunikationsunternehmen und Energieversorger in Transaktionen und Kooperationen mit Schwerpunkt Digital Infrastructure, insbesondere zu Glasfaser, Mobilfunk und Data Center.</p>

Rebecca Trampe-Berger

<h1>1. Einleitung</h1><p>Der nachstehende Beitrag gibt einen Überblick über die Trends im deutschen M&amp;A-Markt für Digitale Infrastruktur, die sich aus den aktuell bekannten Rahmenbedingungen für 2026 ableiten lassen. Die Entwicklung von Data-Center-Kapazität in Deutschland ist eine wichtige Grundlage für digitale Souveränität und den fortschreitenden Einfluss von Künstlicher Intelligenz (KI) in sämtlichen Wirtschaftsbereichen. Die Konsolidierung des deutschen Glasfasermarktes wird 2026 weiterhin an Geschwindigkeit aufnehmen.</p><h1>2. Markttrends 2026</h1><h2>2.1 Rechenzentren</h2><h3>2.1.1 Marktdynamik: Die „Infrastructure Wall“ und der Aufstieg der GPU-Cloud</h3><p>Der deutsche Rechenzentrumsmarkt steht im Jahr 2026 an einem historischen Wendepunkt. Während Deutschland mit einer installierten IT-Leistung von über 3,3 GW (Colocation-Bereich bis 2029) seine Position als führender Hub in Europa festigt, hat sich das Profil der Nachfrage fundamental gewandelt. Getrieben durch den massiven Ausbau von Künstlicher Intelligenz – insbesondere durch den Übergang von Trainings-Workloads hin zur großflächigen KI-Inferenz ab 2026/2027 – ist ein globaler „Infrastruktur-Investitions-Superzyklus“ entbrannt. Bis 2030 wird weltweit mit einer Verdopplung der Kapazitäten auf 200 GW gerechnet, was allein im Immobilienbereich ein Transaktionsvolumen von circa 1,2 Bio. USD induziert.</p><p>In Deutschland konzentriert sich das Transaktionsgeschehen nicht mehr allein auf den Primärstandort Frankfurt (IT-Last: 1.020 MW, Leerstand: 4,8%). Wir beobachten eine geographische Diversifizierung: Berlin entwickelt sich mit einer prognostizierten Wachstumsrate von 25,5% zum zweitwichtigsten Hub, während Küstenstädte in Norddeutschland aufgrund des direkten Zugangs zu grünem Strom und natürlicher Kühlung verstärkt in den Fokus von Investoren rücken.</p><p>Die größte Hürde für M&amp;A-Aktivitäten bleibt jedoch die „Infrastructure Wall“: Die Netzkapazität ist der zentrale Engpass. Vorlaufzeiten für Netzanschlüsse von bis zu sieben Jahren an Kernstandorten zwingen Investoren dazu, Projekten mit gesicherter Stromzuteilung signifikante Aufschläge („Power Premiums“) zu zahlen.</p><h3>2.1.2 Regulatorik &amp; ESG: Die Due Diligence im Zeichen des EnEfG und NIS-2</h3><p>Für M&amp;A-Transaktionen im Jahr 2026 hat sich der Fokus der Due Diligence (DD) verschoben. Standen früher primär Mietverträge (SLAs) und Standortfaktoren im Vordergrund, ist heute die regulatorische Compliance der wertbestimmende Faktor:</p><ul><li><p>Energieeffizienzgesetz (EnEfG): Ab dem 1. Juli 2026 gelten verschärfte PUE-Zielwerte (Power Usage Effectiveness). Neue Rechenzentren müssen einen PUE von &lt;1,2 (bzw. 1,3 je nach finaler Novellierung) erreichen. Besonders kritisch für die Bewertung von Bestandsanlagen sind die verpflichtenden Abwärmenutzungsquoten (10% ab 2026, 20% ab 2028). Assets ohne Fernwärmeanschluss oder industrielle Abwärmekonzept riskieren erhebliche Wertabschläge („Brown-Discount“), da Nachrüstungen technisch komplex und kapitalintensiv sind.</p></li></ul><ul><li><p>Erneuerbare Energien: Ab 2027 ist der Betrieb von Rechenzentren bilanziell zu 100% aus erneuerbaren Energien gesetzlich vorgeschrieben. Die Qualität und Langfristigkeit von Power Purchase Agreements (PPAs) ist damit zu einem zentralen Prüfpunkt der Commercial DD geworden.</p></li></ul><ul><li><p>Cybersecurity (NIS-2 &amp; KRITIS-DachG): Mit dem Inkrafttreten der NIS-2-Umsetzung Ende 2025 sind Rechenzentren als besonders wichtige Einrichtungen klassifiziert. Käufer müssen im Rahmen der DD sicherstellen, dass robuste Risikomanagement-Maßnahmen und Supply-Chain-Security-Prozesse implementiert sind, da die Geschäftsführung nun persönlich für Versäumnisse haftet.</p></li></ul><h3>2.1.3 Transaktionsstrukturen: Joint Ventures und Behind-the-Meter-Lösungen</h3><p>Die enorme Kapitalintensität moderner KI-Rechenzentren (Baukosten von ca. 11,3 Mio. USD pro MW in 2026) führt zu einer Evolution der Deal-Strukturen. Wir sehen drei dominante Trends:</p><ul><li><p>Sale and Lease back (SLB): Unternehmen veräußern ihre spezialisierte Rechenzentrumsinfrastruktur an Infrastrukturfonds, um Kapital für die Anschaffung hochpreisiger IT-Hardware (GPU) freizusetzen.</p></li></ul><ul><li><p>Infrastructure-as-a-Service-JVs: Strategische Partnerschaften zwischen Immobilienentwicklern, Betreibern und Energieversorgern nehmen zu. Ein Musterbeispiel ist die Kooperation zur lokalen Stromerzeugung vor Ort (Behind the Meter), um Netzengpässe zu umgehen. Hierbei werden oft Gasturbinen oder wasserstofffähige Systeme direkt am Campus integriert, was die Unabhängigkeit vom öffentlichen Netz erhöht und die Transaktionssicherheit stärkt.</p></li></ul><ul><li><p>Consolidation of Edge: Während Hyperscale-Deals die Volumina dominieren, sorgt die Nachfrage nach geringen Latenzen für eine Konsolidierung im Bereich der Edge-Rechenzentren. Hier bieten sich Möglichkeiten für Plattform-Deals, um regionale Netzwerke aufzubauen.</p></li></ul><h3>2.1.4 Bewertung und Ausblick: „Flight to Quality“</h3><p>Für das restliche Jahr 2026 erwarten wir eine robuste Deal-Pipeline. Die Bewertungsmultiples bleiben für „Tier-1-Assets“ mit gesicherter Stromversorgung und hoher Energieeffizienz auf Rekordniveau. Investoren verfolgen eine klare „Flight to Quality“-Strategie: Hochwertige Assets mit ESG-Konformität und KI-Fähigkeit (z.B. Vorbereitung für Liquid Cooling) werden teils in Bieterverfahren mit präemptiven Angeboten gesichert.</p><p>Rechenzentren sind endgültig von einer Nischen-Assetklasse zum Rückgrat der digitalen Wirtschaft geworden. Der M&amp;A-Markt 2026 wird von Akteuren dominiert, die das komplexe Zusammenspiel aus Immobilien, Energie-Technologie und tiefgreifender Regulatorik beherrschen. Wer die „Power-Frage“ löst und die Anforderungen des EnEfG als Innovationschance nutzt, wird in diesem wachstumsorientierten Markt die attraktivsten Renditen erzielen.</p><h2>2.2 Breitbandausbau (Glasfaser und Mobilfunk)</h2><h3>2.2.1 Zahlen und Fakten</h3><p>Nach der Anzahl der aktivierten Glasfaseranschlüsse (Fiber to the Home – FttH) liegt Deutschland im europäischen Vergleich weiterhin zurück, macht aber spürbare Fortschritte. Zum 30. Juni 2025 betrug die Glasfaserausbauquote 52,8%, was rund 24,3 Mio. anschließbaren Einheiten (Homes Passed) entspricht. Die Glasfaseranschlussquote – also physisch angeschlossene Wirtschaftseinheiten – liegt bei 27,3% beziehungsweise 12,55 Mio. Anschlüssen. Die Zahl der tatsächlich gebuchten Glasfaseranschlüsse (Homes Activated) steigt um 1,4 Mio. auf 6,6 Mio., was einer Take-up-Rate von etwa 27% entspricht (im Vorjahr lag diese bei 26%). Damit bleibt die Nutzung hinter dem Ausbau zurück, obwohl die Infrastruktur deutlich wächst.</p><p>Die Investitionen im Telekommunikationsmarkt bewegen sich weiterhin auf hohem Niveau: Insgesamt wurden 2024 rund 15,3 Mrd. EUR investiert, wobei Kooperationen unter Netzbetreibern deutlich an Bedeutung gewinnen – neun von zehn Netzbetreibern haben mindestens eine Kooperation abgeschlossen, um die Netzauslastung zu erhöhen und Kosten zu teilen. Die Konsolidierung setzt sich fort, während Preis- und Renditeerwartungen im zurückliegenden Jahr einer deutlichen Marktkorrektur unterzogen wurden.</p><p>Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind weiterhin erheblich. Schleswig-Holstein bleibt Spitzenreiter bei Ausbau- und Anschlussquote, gefolgt von Hamburg und Bremen. Unter den Flächenländern verzeichnet Niedersachsen das stärkste Wachstum. Trotz dieser Fortschritte droht der flächendeckende Glasfaserausbau über das Jahr 2030 hinauszugehen, wenn die Take-up-Rate nicht deutlich steigt und die Finanzierungslücke für den weiteren Ausbau geschlossen wird.</p><h3>2.2.2 Politische Rahmenbedingungen</h3><p>Deutschland steht 2026 vor einem Wendepunkt im Ausbau der mobilen Breitbandinfrastruktur. Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) im Jahr 2025 wurde der Ausbau von Glasfaser- und Mobilfunknetzen als „überragendes öffentliches Interesse“ eingestuft. Diese Einstufung verändert die Genehmigungspraxis grundlegend: Infrastrukturprojekte erhalten Vorrang vor konkurrierenden Belangen wie Natur- oder Denkmalschutz. Parallel dazu schafft die EU-Gigabit-Infrastrukturverordnung (GIA) einen einheitlichen Rahmen für die elektronische Einreichung von Anträgen auf Genehmigungen oder Wegerechten über eine zentrale Informationsstelle sowie klare Fristen und eine Genehmigungsfiktion nach vier Monaten. Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten können künftig genehmigungsfrei erfolgen. Zudem verpflichtet die Verordnung Infrastrukturbetreiber und öffentliche Stellen zur Koordinierung von Bauarbeiten und gewährt Netzbetreibern fairen Zugang zu bestehender passiver Infrastruktur wie Leerrohren und Masten. Die Kombination dieser Maßnahmen führt zu einer deutlichen Beschleunigung der Standortentwicklung und erhöht die Investitionssicherheit.</p><p>Die Bundesnetzagentur flankiert diese regulatorischen Schritte mit der Verlängerung der Mobilfunkfrequenzen bis 2030. Die Verlängerung ist an ambitionierte Versorgungsauflagen geknüpft, die eine nahezu vollständige Flächenabdeckung (99,5% der Fläche Deutschlands) mit mindestens 50 Mbit/s bis 2030 vorsehen. Damit verschiebt sich der Fokus von der bloßen Flächenversorgung hin zur Netzverdichtung. Die Herausforderung liegt nicht mehr allein in der Errichtung von Makrostandorten, sondern in der Schaffung einer hochperformanten Infrastruktur, die den steigenden Anforderungen von Industrie, Verkehr und Endkunden gerecht wird.</p><p>Technologische Entwicklungen verstärken diesen Trend. Offene Netzarchitekturen wie Open RAN und Cloud RAN sind keine Zukunftsvision mehr, sondern Realität und werden seit 2025 von ersten Telekommunikationsunternehmen eingesetzt. Diese Architektur reduziert die Abhängigkeit von einzelnen Herstellern und ermöglicht eine flexible, softwarebasierte Steuerung des Netzes. Parallel dazu hält künstliche Intelligenz Einzug in den Netzbetrieb. Telekommunikationsunternehmen setzen auf prädiktive Wartung und selbstheilende Netzwerke und senken somit Betriebskosten erheblich.</p><p>Ein weiterer Treiber ist die Energieeffizienz. Der Betrieb von Mobilfunkstandorten verursacht erhebliche Kosten, die durch intelligente Monitoring-Systeme um bis zu 20% reduziert werden können. ESG-Kriterien und Energie-KPIs werden immer mehr auch zu zentralen Bewertungsfaktoren im TK-Markt. Insbesondere Investoren achten zunehmend darauf, ob Betreiber nachweisbare Pfade zur Dekarbonisierung und zur Senkung des Energieverbrauchs implementiert haben. Power-Purchase-Agreements mit erneuerbaren Energien und die Integration von Batteriespeichern sind nicht mehr optional, sondern Teil der strategischen Planung der Unternehmen.</p><h3>2.2.3 Marktentwicklungen</h3><p>Die Marktstruktur befindet sich im Wandel. Das große Tower-M&amp;A, das die vergangenen Jahre geprägt hat, flacht ab. Statt milliardenschwerer Portfoliotransaktionen werden 2026 selektive Carve-outs, Joint-Venture-Modelle und Beteiligungen an Netzgesellschaften sowie die Konsolidierung dominieren. Immobiliengesellschaften, Energie- und Verkehrsunternehmen und Mobilfunkbetreiber schließen sich zusammen, um gemeinsam Lösungen für Quartiers- und Campusnetze zu realisieren. Diese Modelle verteilen die Investitionslast und schaffen Skaleneffekte.</p><p>Laut der European Fibre Survey 2025 von AlixPartners blieben die in den vergangenen Jahren getätigten Investitionen deutlich hinter den ursprünglichen Renditeerwartungen zurück. Zahlreiche deutsche Glasfasernetzbetreiber erzielten zu geringe Gewinne, haben zu wenig freien Finanzspielraum und sehen sich aufgrund der Markt- und Zinsentwicklung mit erheblichen Refinanzierungsanforderungen konfrontiert. Die voranschreitende Konsolidierung bietet aber auch Investitionschancen.</p><p>Die Anforderungen an die Due Diligence steigen. Regulatorische Vorgaben aus TKG und GIA müssen in Ausbau- und Investitionsstrategien und den dazugehörigen Vertragswerken integriert werden. Technologische Roadmaps, insbesondere die Fähigkeit zur Implementierung von 5G-Standalone und Open RAN, sind wertrelevant. ESG-Aspekte sind nicht mehr ein Randthema, sondern beeinflussen die Bewertung unmittelbar. Earn-out-Strukturen, die an die Aktivierung von Standorten (z.B. Mobilfunkmasten, Glasfaser-PoPs etc) oder die Erreichung von Energieeffizienzzielen (z.B. CO₂-Reduktion, Einsatz erneuerbarer Energien) gekoppelt sind, werden zunehmend zum Standard.</p><p>Die Bewertung von Investitionen in digitale Infrastruktur bleibt selektiv. Investoren und Käufer schauen sehr genau hin, welche Infrastruktur-Assets sie übernehmen und ausbauen wollen. Hierbei erfolgt keine pauschale Bewertung, sondern eine differenzierte Betrachtung, die insbesondere die Auslastung der Infrastruktur als auch den operativen Betrieb umfasst. Auf Transaktionsebene sind qualitativ hochwertige Transaktionen mit präziser Risikoallokation zu erwarten. Mobile Breitbandinfrastruktur ist kein technisches Beiwerk mehr, sondern ein strategischer Hebel für die digitale Transformation. Wer jetzt handelt, sichert sich nicht nur Marktanteile, sondern gestaltet die Zukunft der Konnektivität.</p><h3>2.2.4 Partnerschaften, Verkäufe und Beteiligungen</h3><p>Die Ausbauverzögerungen der Glasfasernetze führen zu einem Nachfinanzierungsbedarf (Eigen- und Fremdkapital) für den weiteren Ausbau, nicht nur bei privaten Telekommunikationsunternehmen, vor allem aber auch bei Stadtwerken.</p><p>Auf der ersten Stufe stehen reine Kooperationsmodelle beziehungsweise Wholesale-Partnerschaften. Dabei wird Mitbewerbern Zugang auf die ausgebaute Infrastruktur gewährt, womit mittelfristig die Penetration auf den Netzen erhöht und mittelbar ein Beitrag zur Finanzierung des weiteren Ausbaus in eigener Verantwortung geleistet wird. Kurzfristiger Eigenkapitalbedarf kann damit nicht gedeckt werden, allerdings verbessert sich in der Regel die Fremdfinanzierbarkeit.</p><p>Abb. 1 Kooperationsmodell</p><p><p class="relative">
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                <span class="c-component block prose text-balance text-md leading-lg media_copyright">Quelle: Watson Farley &amp; Williams LLP</span>
    </p>
Quelle: Watson Farley &amp; Williams LLP</p><p>Auf der zweiten Stufe stehen Verkaufsmodelle, bei denen häufig im Rahmen eines Asset Deals selbstständige Teil- oder Gebietsnetze verkauft werden, aber eine Fortsetzung der Zugangsgewährung durch einen langfristigen Netznutzungsvertrag zwischen dem Altbetreiber und dem Käufer gewährleistet wird. Der Verkauf führt zu einem direkten Cash-Zugang, führt aber auch zum Eigentumsverlust. Damit ist der Altbetreiber zwar nicht mehr mit den zukünftigen Ausbaukosten belastet, verliert aber die direkte Kontrolle über die Ausbausteuerung.</p><p>Abb. 2 Verkaufsmodell</p><p><p class="relative">
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        </p>
Quelle: Watson Farley &amp; Williams LLP</p><p>Auf der dritten Stufe stehen Beteiligungs- und Investitionsmodelle, bei denen der Investor eine Beteiligung an der AssetCo erwirbt und den weiteren Ausbau finanziert. Der Verkauf der Beteiligung an der AssetCo führt zu einem direkten Cash-Zugang. Das Aufsetzen der Joint-Venture-Struktur ist komplexer, führt aber dazu, dass die Mit-Kontrolle über Betrieb und Ausbau bestehen bleibt und die Einnahmen aus der Netzverpachtung teilweise weiterhin dem Altbetreiber zufließen.</p><p>Abb. 3 Beteiligungs- und Investitionsmodell</p><p><p class="relative">
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        </p>
Quelle: Watson Farley &amp; Williams LLP</p><p>Der maßgebliche Entscheidungsfaktor für die Modelle ist die Abwägung der jeweiligen Vor- und Nachteile und die strategische Ausrichtung der jeweiligen Glasfaserplattform.</p><h1>3. Fazit</h1><p>Für Investoren zeichnet sich darüber hinaus für das kommende Jahr ein anspruchsvoller werdender Markt ab, der aber klare Chancen für gut vorbereitete Akteure bereithält. Die Kombination aus regulatorischer Beschleunigung – insbesondere durch die TKG-Novelle –, technologischer Transformation und zunehmender Bedeutung der digitalen Infrastruktur führt zu einem dynamischen Markt. Entscheidend ist dabei nicht mehr nur die schiere Größe, sondern ob ein Netz effizient betrieben werden kann, es gut ausgelastet ist und ob eine technische Zukunftsfähigkeit dargelegt werden kann. Energieeffizienz, Dekarbonisierungsstrategien und der Einsatz erneuerbarer Energien sind eine Grundvoraussetzung für die Zukunftsfähigkeit des Projektes.</p><p>Unterm Strich bleibt der Sektor trotz gestiegener Anforderungen einer der stabilsten und interessantesten Investitionsbereiche im Infrastruktursektor. Die Nachfrage nach leistungsfähigen Netzen steigt ungebrochen, während Digitalisierung, Automatisierung und KI-Anwendungen immer höhere Netzstandards verlangen. Wer jetzt bereit ist, selektiv zu investieren, technologische Entwicklungen mitzudenken und regulatorische Vorgaben konsequent einzubeziehen, hat gute Chancen, sich in einem wandelnden, aber weiterhin wachstumsorientierten Markt frühzeitig gut zu positionieren.</p>

Der deutsche M&A-Markt für digitale Infrastruktur steht vor einem dynamischen Jahr, geprägt von Energieeffizienz, Dekarbonisierung und technologischer Transformation. Entscheidend ist nicht Größe, sondern Zukunftsfähigkeit – von nachhaltiger Energie bis KI-Integration.

M&A-Trends Digitale Infrastruktur in Deutschland

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