KryptoFin- Prop-Tech – Game Changer in Real Estate

Smart Real Estate meint Digitalisierung und Automatisierung aller Prozesse in und um die Immobilie über deren Lebenszyklus bei Einbettung in Smart Living durch allseitige Vernetzung. Immobilienhandel wird „smart“ durch Extended Reality und Mensch-Maschine-Interaktion in Marketing und Vertrieb, KI-gestützte Due Diligence, Bewertung und Transaction Services – in Echtzeit alles überall.

Eigentumsübertragung und Grundbuchwesen sind dagegen „dumb“, von Datenbankfunktionen abgesehen. Der Grundstückshandel ist deshalb ineffizient, eine der wichtigsten Anlageklassen ungleich verteilt und ihr Wohlfahrtspotenzial unausgeschöpft. Ein Markt von weltweit 9 Bio. EUR hat einen Illiquiditätsabschlag von 20% und ist den allermeisten verschlossen. Um diesen Knoten zu lösen, bedarf es dreierlei: digitaler Abbildung von Grundstück und Grundbuch mit kryptographischer Vermögensverfügung und Vorgangsverarbeitung; Transformation eines immobilen Gutes in fungibles, teilbares Kapital und Interoperabilität bei Zukunftsoffenheit.

Crowdfinanzierung kann das nicht. Virtuelle Repräsentation (Tokenisierung) von Grundstücken und Blockchainverarbeitung könnten es, wären aber im Wertschöpfungsumfeld lange nicht anschlussfähig. Wer einen Grundstückstoken emittiert, ist Know Your Customer- und prospektpflichtig und braucht eine Kryptobörse. Vor allem ist Blockchain nicht nur Datenspeicherung (Grundbuchtoken statt verkörperter öffentlicher Urkunde), sondern vor allem Contract Automation (Code statt Vertrag), hier in zahlreichen Innen- und Außenbeziehungen einer fragmentierten Wertschöpfungskette. Banken werden in fünf bis acht Jahren Token und Kryptogeld standardisiert verarbeiten können, aber eine Blockchainisierung der Volkswirtschaft wird Jahrzehnte dauern. Daher gibt es derzeit keine tokenisierten Immobilien, nur tokenisierte Wertpapiere oder Gesellschaftsanteile mit einem Grundstück als Underlying.

Eine heute verfügbare Plattformlösung hat das Start-up Estating. Ein Verkäufer bietet eine Immobilie an. Anleger wählen und zeichnen. Ist ein Objekt voll gezeichnet, wird es als Anleihe verbrieft und der Kaufpreis von den Zeichnern eingezogen. Estating erwirbt, Grundbucheigentümer wird ein Property Vault einer luxemburgischen S.A. Notar- und Grundbuchfunktion sind gewahrt. Anleger erhalten Zertifikate, Verkäufer den Kaufpreis. Die Zertifikate haben eine ISIN, sind bankfähig und handelbar. Estating besorgt Clearing und Settlement. Die Zertifikate gehen in die Depots der Anleger bei deren Depotbanken. Sekundärmarkt, Mittel und Strukturen sind vorhanden und die Anlageform ist gelernt. Da innerhalb des Bankensystems und regulierten Finanzvertriebs, sind Parteien, Transaktionen und Geldflüsse validiert. Estating lässt bewirtschaften, Anleger nehmen an Ertrag und Wertsteigerung wie Eigenkapitalgeber teil. Jeder hat bei Investition und Desinvestition nur seine regulatorischen Hürden, jeder nur einen Partner. Dokumentation und Verwaltung von Immobilie und aller Prozesse nutzen KI und Blockchain, Nutzer eine App.

Knoten gelöst. Schnell, sicher, billig, demokratisch. Anfangs nur für Qualified Investors, soll die Mindestanlage auf 1 EUR sinken. Dann könnte jeder, egal wer und wo, jeden Betrag in Immobilien seiner Wahl anlegen, egal in welchen, wo und wie viel. Kleinanleger erhalten Zugang zur Anlageklasse und Verkäufer zum Anlegersegment. Ein Anleger in mehrere Objekte, ein Objekt an mehrere Anleger. Anleger wählen Bank, Broker oder Finanzberater, die für den Verkäufer breit vertreiben. Finanzberater können beimischen, Immobilienentwickler Vorhaben gemischt finanzieren. Die Immobilie holt an Wert auf. Hinter einer Nutzeroberfläche wächst die Plattform mit der technischen Fortentwicklung des Sektors mit: Zertifikate wären leicht zu tokenisieren, tokenisierte Grundstücke leicht zu verarbeiten. Wenn am Weltspartag Taschengeld in Immobilien fließt, ist Estating ein Unicorn.