Erhöhte Risiken für Unternehmen und Anpassung von Geschäftsmodellen

„Uncertainty is the new certainty.“ Diesen Slogan haben wir in den vergangenen Monaten häufig gehört – ohne zu wissen, von wem er ursprünglich stammt. Gemeint ist, dass die im Vergleich zu früheren Zeiten unsicheren Rahmenbedingungen für Unternehmen und unternehmerisches Handeln zur neuen Normalität geworden sind.

Die Welt ändert sich fortwährend: Gesellschaftliche Wertvorstellungen verschieben sich, technologische Innovationen entstehen, politische Ordnungen entwickeln sich weiter, soziale Dynamiken gewinnen an Komplexität, globale Machtverhältnisse verschieben sich und Klimarisiken nehmen zu. All dies beeinflusst Unternehmen und stellt ihre Geschäftsmodelle vor neue Herausforderungen. In diesem Beitrag betrachten wir zunächst Risiken für Unternehmen und ihre Geschäftsmodelle und zeigen dann, wie die Geschäftsmodelle angepasst werden können. Schließlich werfen wir einen Blick auf die speziellen Risiken und Geschäftsmodelle von Unternehmen der Immobilienbranche.

Wesentliche Risiken für Unternehmen und ihre Geschäftsmodelle

Zur Klassifizierung der wichtigsten Einflussfaktoren auf das externe Umfeld von Unternehmen orientieren wir uns an den Risikokategorien des World Economic Forums1:

Technologische Risiken: Hier ist zu-nächst auf die Informationstechnologie zu verweisen. In jüngster Vergangenheit hat die Bedeutung der Künstlichen Intelligenz (KI) stark zugenommen.

Gesellschaftliche Risiken: Die gesellschaftliche Polarisierung wirkt sich auf die Politik und damit auf das externe Umfeld von Unternehmen aus. Zu den gesellschaftlichen Risiken gehört auch, ob die Bevölkerung beispielsweise dem Einsatz einer bestimmten Technologie, zum Beispiel der Kernenergie, zustimmt oder nicht.

Geopolitische Risiken: In den vergangenen Monaten war zu beobachten, welchen Einfluss beispielsweise die Blockade der Straße von Hormus auf den Welthandel hatte bzw. weiterhin hat. Die Europäische Zentralbank sieht in geopolitischen Risiken „kategorienübergreifende Risikotreiber, die sich großflächig auf die traditionellen Risikokategorien der Banken – also auf das Kredit-, Markt-, Liquiditäts-, Geschäftsmodell-, Governance- und das operationelle Risiko – auswirken können“.2

Wirtschaftliche Risiken: Die Forderung, Steuern zu erhöhen, um Sozialausgaben zu finanzieren, zeigt, wie sehr gesellschaftliche Faktoren und wirtschaftliche Faktoren miteinander verbunden sind. Die Steuerbelastung beeinflusst die Standortentscheidung von Unterneh­men bzw. Unternehmern. Nach Ansicht von verschiedenen Experten sind unter den größten Risiken für die finanzielle Entwicklung der Unternehmen in den nächsten 12 bis 18 Monaten Kapitalverfügbarkeit, erhöhte Zinssätze, Kapitalkosten, Währungsschwankungen und Änderungen der Steuerpolitik.3

Umweltrisiken: Dass die Änderung des Klimas weitreichende Auswirkungen auf das Leben auf der Erde und damit auch auf die globale Wirtschaft hat, wird inzwischen nur von den wenigsten bestritten. Die Umweltrisiken und gesellschaftlichen Risiken müssen zusammen betrachtet werden. Denn wie mit den Umweltrisiken umgegangen wird, hängt von der Akzeptanz in der Bevölke­rung und der Politik ab.

Es dürfte weitgehend unstreitig sein, dass die meisten dieser Risiken in den vergangenen 20 Jahren an Bedeutung gewonnen haben. Laut dem Allianz Risk Barometer 2026 ist nicht zu erwarten, dass die Risiken in absehbarer Zukunft nachlassen werden, sondern dass sich die Auswirkungen geopolitischer Spannungen, extremer Wetterereignisse und technologischer Innovationen in den kommenden Jahren sogar noch weiter verstärken dürften.4 Die Teilnehmer der Global Risks Perception Survey (GRPS) bewerten sowohl die kurz- als auch die langfristigen globalen Aussichten negativ: 50 Prozent der Befragten rechnen für die nächsten zwei Jahre mit turbulenten oder stürmischen Aussichten, für die nächsten zehn Jahre steigt der Anteil auf 57 Prozent an.5

Die hier als Risiken dargestellten Entwicklungen bieten selbstverständlich auch Chancen für die Unternehmen und ihre Geschäftsmodelle. KI wird zur Steigerung der Effizienz der Arbeitsabläufe in sehr vielen Branchen führen. Allerdings kann KI auch zu einer Gefahr für Geschäftsmodelle werden: Laut einer Studie des Bitkom e.V. bringt KI Geschäftsmodelle der Softwarebranche ins Wanken. Geschäftsmodelle, deren Wert auf menschlicher Arbeitsmenge beruht, geraten unter Druck.6

Anpassung der Geschäftsmodelle von Unternehmen

Die dargestellten Faktoren wirken sich in unterschiedlicher Weise auf die verschiedenen Unternehmen und Branchen aus. Unternehmerisches Handeln ist mit Risiken verbunden, es gibt keine risikofreien Geschäftsmodelle. Jedes Unternehmen sollte auf die zu erwartenden Veränderungen reagieren und entsprechende Anpassungsmaßnahmen entwickeln. Anpassungsfähigkeit sollte ein integraler Bestandteil jeder Strategie zur Unternehmensentwicklung sein. Das Geschäftsmodell wird in diesem Beitrag als wesentlicher Bestandteil des strategischen Managements betrachtet. Es legt fest, wie ein Unternehmen Kundennutzen schafft und daraus Erträge erzielt. Zudem bestimmt es zentrale Geschäftsprozesse, den Einsatz von Technologien, die Zusammensetzung des Vermögens und die Quellen von Erlösen und Kosten.

Die Pflicht zur Überwachung und Bewertung von Risiken und zur Anpassung von Geschäftsmodellen ist nicht nur eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit. Sie lässt sich auch aus ge­setzlichen Regelungen ableiten. So verpflichtet § 1 Satz 1 des Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetzes (StaRUG) die Geschäftsleiter zur fortlaufenden Überwach­ung von Entwicklungen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden können. § 1 Satz 2 StaRUG fordert die Ergreifung geeigneter Gegenmaßnahmen und unverzügliche Berichter­stattung, wenn solche Entwicklungen erkannt werden.

Nachfolgend stellen wir beispielhaft dar, wie Geschäftsmodelle von Unternehmen an die dargestellten Risiken angepasst werden können, wobei wir zunächst keine bestimmte Branche betrachten:

• Unternehmen müssen fortlaufend prüfen, welche Auswirkungen neue gesetzliche Anforderungen auf ihr Geschäftsmodell haben, und gegebenenfalls geeignete Anpassungsmaßnahmen entwickeln und umsetzen.

• Je nach Branche und Risikoprofil kann entweder eine stärkere Spezialisierung oder eine gezielte Diversifizierung dazu beitragen, die Widerstandsfähigkeit des Geschäftsmodells zu erhöhen.

• Die Automatisierung von Prozessen und der gezielte Einsatz neuer Technologien, insbesondere von KI, können die Effizienz steigern und die Wettbewerbsfähigkeit stärken. Hierzu gehören auch die Schaffung einer Unternehmenskultur, die auf Innovation ausgerichtet ist, sowie ausreichende Investitionen in Forschung und Entwicklung.

• Die Optimierung betrieblicher
  Prozesse und die Verbesserung der Kostenstruktur dienen der Beherrschung wirtschaftlicher Risiken.

• Umweltrisiken erfordern zum einen die Entwicklung von Produkten und Leistungen, die den einschlägigen ESG-Kriterien7 entsprechen. Zum anderen müssen die Prozesse zur Herstellung von Produkten bzw. zur Erbringung von Leistungen die ESG-Kriterien erfüllen.

Dabei ist wichtig, dass Wechselwirkungen zwischen den verschiedenen Risiken bestehen und daher die einzelnen Risiken bei der Anpassung der Geschäftsmodelle nicht losgelöst voneinander betrachtet werden sollten.

Größere Unternehmen können ergänzend zur Transformation bestehender Strukturen eigenständige Einheiten schaffen, um neue Geschäftsmodelle, Prozesse und IT-Systeme unabhängig von vorhandenen starren IT-Strukturen und Prozessen zu ent­wickeln. Die neuen Einheiten werden mit dem erforderlichen Kapital ausgestattet und erhalten Zugriff auf die bestehenden Ressourcen. Gleichzeitig sollte dies zum Anlass genommen werden, das Geschäftsmodell grundlegend neu zu denken.

Der Einfluss von Risikofaktoren auf Immobilienunternehmen und deren Geschäftsmodelle

Nachfolgend beschäftigen wir uns mit den Märkten und Geschäftsmodellen von Unternehmen, die Gewerbeimmobilien betreiben. Die zunehmende Verbreitung von Homeoffice-Modellen, ESG-Anforderungen, steigende Zinsen sowie technologische Entwicklungen haben die Unsicherheiten für Gewerbeimmobilien erheblich erhöht.

Wegen des hohen Kapitalbedarfs von Immobilien bzw. immobilienhaltenden Unternehmen kommt den Kapitalkosten eine besondere Bedeutung zu. Eine Erhöhung des Zinsniveaus ist oft-
mals mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden. Außerdem führen steigende Zinsen in der Regel zu geringeren Immobilienwerten, was die Finanzierung dieser Immobilien erschwert.

Die Rahmenbedingungen bei Gewerbeimmobilien sind durch eine höhere Unsicherheit gekennzeichnet als jene bei Wohnimmobilien. Dies ist auf die enge Verzahnung mit der Wirtschaft zurückzuführen. Die Ausweitung des Arbeitens im Homeoffice hat beispielsweise dazu geführt, dass Unternehmen weniger Büroflächen oder verstärkt flexibel gestaltbare Flächen anmieten. Hochwertige Büroimmobilien in guten Lagen werden aber weiterhin nachgefragt.

Während Shopping-Center noch vor 20 Jahren bei den Kunden sehr beliebt waren und bei inländischen und ausländischen Investoren hoch im Kurs standen, sind die Rahmenbedingungen inzwischen viel schwieriger. Unter anderem der Online-Handel hat zu einem Rückgang der Beliebtheit der Shopping-Center geführt. Es bleibt zunächst offen, ob die Attraktivität von Shopping-Centern durch neue Konzepte wieder gesteigert werden kann.

Die Ausweitung des Online-Handels hat auf der anderen Seite dazu geführt, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien gestiegen ist. Eine ähnliche Entwicklung ist bei Rechenzentren zu verzeichnen.

Für alle Immobilienklassen gilt, dass die Bedeutung der Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien zugenommen hat. Wenn die Nachhaltigkeitskriterien nicht oder nur unvollständig ein­gehalten werden, werden Verkauf, Vermietung und Finanzierung der Immobilien schwieriger oder sogar unmöglich, woraus sich wirtschaftliche Risiken ergeben können. Hier zeigt sich einmal mehr, wie die unterschiedlichen Risiken miteinander verknüpft sind.

Auch die langfristige Sicherung der Liquidität stellt für Immobilienunternehmen eine zentrale Aufgabe dar. Im Rahmen der Ausreichung von Krediten verlangen Banken den Nachweis darüber, dass Tilgungs- und Zinszahlungen auch unter veränderten Rahmenbedingungen geleistet werden können.

Die Ergebnisse einer Umfrage des Deloitte Centers for Financial Services aus dem Jahr 2025 zeigen aber, dass viele Entscheidungsträger Gewerbe-immobilien nach wie vor als potenziell sichere Anlage betrachten. Fast 75 Prozent der weltweit befragten Teilnehmer planen weiterhin, ihre Immobilieninvestitionen in den nächsten 12 bis 18 Monaten zu erhöhen.8

Welche Schlussfolgerungen ergeben sich für die Anpassung der Geschäftsmodelle? Zunächst ist aus Sicht der Unternehmen darauf zu achten, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Hierzu zählen beispielsweise Regelungen, die sich auf ESG-Kriterien beziehen.

Die Anpassung von Geschäftsmodellen setzt eine fundierte Analyse der wirtschaftlichen Auswirkungen verschiedener Zukunftsszenarien voraus. Eine zentrale Grundlage hierfür bilden belastbare Unternehmens- und Investitionsplanungen. In den Planungsrechnungen sollten zukünftige Änderungen der Rahmenbedingungen und möglichst mehrere Szenarien berück­sichtigt werden. Leerstände müssen genauso einkalkuliert werden wie Instandhaltungskosten oder Aufwendungen für Anpassungen an geänderte Anforderungen. Die Planungsrechnungen müssen mit den wesentlichen Einflussfaktoren, beispielsweise demographischen Faktoren, verknüpft werden.

Die Gebäude sollten so gestaltet sein, dass sie sowohl an klimatische Veränderungen als auch an neue Nutzungskonzepte angepasst werden können. Die Umnutzung von Gebäuden könnte in Zukunft eine wesentlich größere Bedeutung erlangen als bisher.

Wenn die Geschäftsmodelle von Unternehmen, die Gewerbeimmobilien betreiben, nicht laufend überprüft und an aktuelle Anforderungen angepasst werden, drohen erhebliche Vermögensschäden. Die Verantwortlichen riskieren, persönlich in Haftung genommen zu werden.

Zusammenfassung

Der Beitrag verdeutlicht, dass Unternehmen in einem zunehmend von technologischen, geopolitischen, wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und ökologischen Unsicherheiten geprägten Umfeld agieren und ihre Geschäftsmodelle deshalb laufend überprüfen und anpassen müssen. Strategische Anpassungsfähigkeit, Digitalisierung, der Einsatz neuer Technologien sowie die Berücksichtigung von ESG-Anforderungen sind dabei zentrale Erfolgsfaktoren. Für Immobilienunternehmen kommen insbesondere steigende Zinsen, veränderte Flächennachfragen und Nachhaltigkeitsanforderungen als wesentliche Herausforderungen hinzu, die eine vorausschauende Planung und flexible Geschäftsmodelle erfordern.

1 Vgl. World Economic Forum: The Global Risks Report 2026, 21st Edition, Insight report, Seite 8.

2 Vgl. Europäische Zentralbank: EZB bewertet Stresstestfähigkeit der Banken zur Erfassung geopolitischer Risiken, Pressemitteilung, 12. Dezember 2025, Seite 1

3 Vgl. Deloitte: Commercial Real Estate Outlook 2026, Deloitte Insights, 2025, Seite 4.

4 Vgl. Allianz Risk Barometer: Identifying the major business risks for 2026, Seite 7.

5 Vgl. World Economic Forum: The Global Risks Report 2026, 21st Edition, Insight report, Seite 7.

6 Vgl. Bitkom e.V.: Softwarewelt 2036. Zukunftsbilder und strategische Impulse für Unternehmen und Politik, 2026, Seite 5.

7 ESG – Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmens¬führung).

8 Vgl. Deloitte: Commercial Real Estate Outlook 2026, Deloitte Insights, 2025, Seiten 5 bis 6.